Hvor mye kan jeg låne? Kalkulator for boliglån etter 2026-reglene
Fyll inn inntekt, egenkapital og gjelden du har fra før. Kalkulatoren bruker reglene i utlånsforskriften og viser hvor mye du kan låne, hvor dyr bolig det gir, og hvilket krav som setter grensen for deg.
Resultat
Et estimat etter de generelle reglene. Banken gjør en egen vurdering av økonomien din og kan gi mindre, eller unntaksvis mer.
Formel
Grense 2: lån ≤ 90 % av boligprisen, der egenkapital − omkostninger ≥ 10 % av prisen
Grense 3 (stresstest): terminbeløpet med rente + 3 prosentpoeng (minst 7 %) må dekkes av det du kan betale
Maks lån = den laveste av grensene
Slik finner du ut hvor mye du kan låne
Banken må følge utlånsforskriften. For boliglån betyr det at tre krav må være oppfylt samtidig, og det kravet som gir lavest lån, bestemmer hvor mye du kan låne:
- Gjeldsgrad: All gjeld til sammen kan ikke være mer enn 5 ganger brutto årsinntekt. Studielån, billån, forbrukslån og hele kredittkortrammen trekkes fra.
- Egenkapital: Lånet kan være høyst 90 % av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 % egenkapital, i tillegg til penger til dokumentavgift og tinglysing.
- Betjeningsevne: Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, men banken skal regne med minst 7 % rente. Dette er stresstesten.
Eksempel
Du tjener 650 000 kr i året, har 400 000 kr i egenkapital og 200 000 kr i studielån. Inntekten gir rom for 3 250 000 kr i gjeld, og når studielånet trekkes fra, kan boliglånet være 3 050 000 kr. Men egenkapitalen strekker ikke til så mye: når dokumentavgiften på 2,5 % og tinglysingen er betalt, holder 400 000 kr til 10 % av en bolig til 3 191 280 kr. Da kan du låne 2 872 152 kr, og egenkapitalen er det som setter grensen.
Med 5,3 % rente over 30 år blir terminbeløpet 15 949 kr i måneden. I stresstesten, med 8,3 % rente, blir det 21 679 kr. Har du bare 18 000 kr i måneden til boliglånet etter skatt, levekostnader og annen gjeld, stopper stresstesten deg på 2 384 787 kr.
Hva teller som gjeld og inntekt?
- Inntekt er brutto årsinntekt før skatt, for alle som står på lånet. Banken ser normalt på fast lønn og stabile inntekter, og kan være forsiktig med bonus, overtid og nyetablert næringsinntekt.
- Studielån teller fullt med, selv om renten er lav og nedbetalingen lang.
- Kredittkort teller med hele rammen. Har du tre kort med 50 000 kr i ramme hver, reduserer det lånet ditt med 150 000 kr. Si opp kort du ikke bruker før du søker.
- Borettslag: Andelen av fellesgjelden regnes som din gjeld. En leilighet med 1 000 000 kr i fellesgjeld bruker altså opp 1 000 000 kr av gjeldsgraden din og må også dekkes av egenkapitalkravet.
Stresstesten og levekostnadene
Banken regner ut hva du har igjen etter skatt og vanlige levekostnader, ofte med utgangspunkt i SIFOs referansebudsjett. Hvert barn, hver bil og hvert lån trekker fra. Det du har igjen, må dekke alle lån med den økte renten. Fordi bankene bruker ulike satser, er stresstesten frivillig i kalkulatoren: fyll inn hvor mye du kan betale på boliglånet per måned, så tar kalkulatoren den med. Sett opp et budsjett for å finne beløpet, og sjekk tålegrensen i stresstesten for boliglån.
Kan banken gi mer?
Bankene har en fleksibilitetskvote: inntil 10 % av verdien av nye boliglån hvert kvartal kan bryte ett eller flere av kravene, 8 % i Oslo. Det brukes gjerne for kunder med høy og sikker inntekt eller god formue. Kvoten er liten, så regn ikke med den. Har du langvarige problemer med å få lån, kan kommunen tilby startlån; se startlånskalkulatoren.
Slik kan du låne mer
- Spar mer egenkapital, for eksempel i BSU, eller få hjelp fra foreldre som gave eller tilleggssikkerhet.
- Kjøp sammen med noen, så teller begges inntekt.
- Betal ned dyr forbruksgjeld og si opp ubrukte kredittkort.
- Se hvor mye egenkapital du trenger til en bestemt bolig i egenkapitalkalkulatoren, og hva lånet koster i boliglånskalkulatoren.
Spørsmål og svar
Hvor mye kan jeg låne med 600 000 kr i inntekt?
Inntil 3 000 000 kr i samlet gjeld, altså 5 ganger inntekten, minus studielån og annen gjeld. Egenkapitalen og stresstesten kan gi en lavere grense.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Minst 10 % av kjøpesummen, pluss dokumentavgift og tinglysing. Til en selveierbolig til 3 000 000 kr trenger du 300 000 kr i egenkapital og 76 090 kr til omkostninger.
Teller studielån med når jeg skal låne til bolig?
Ja. Studielånet trekkes fra grensen på 5 ganger inntekten, og banken tar med betalingen i vurderingen av om du har råd.
Hva er stresstesten på boliglån?
Banken sjekker at du klarer å betale lånet om renten stiger med 3 prosentpoeng, men regner alltid med minst 7 % rente.
Kan jeg låne mer enn 5 ganger inntekten?
Bare unntaksvis. Bankene kan bruke en fleksibilitetskvote på inntil 10 % av nye lån per kvartal (8 % i Oslo) til lån som ikke oppfyller alle kravene.
Fikk du svaret du trengte?
Takk! Lagre kalkulatoren med stjernen, så finner du den raskt neste gang.