Egenkapital kalkulator – hvor mye egenkapital trenger du til bolig?
Skriv inn prisen på boligen, så ser du hvor mye egenkapital du trenger etter kravet om 10 %, og hva du må ha i tillegg til dokumentavgift og tinglysing. Du kan også gå motsatt vei: fra egenkapitalen din til hvor dyr bolig du kan kjøpe.
Resultat
Kravene gjelder for de fleste boliglån. Banken gjør en egen vurdering, og sekundærbolig i Oslo kan ha strengere krav.
Formel
Dokumentavgift (selveier) = 2,5 % × kjøpesum
Egenkapital totalt = egenkapitalkrav + dokumentavgift + tinglysing
Maks kjøpesum (selveier) = (egenkapital − tinglysing) ÷ 0,125
Slik regner du ut egenkapitalen
Siden 1. januar 2025 kan boliglånet være høyst 90 % av boligens verdi. Du trenger altså minst 10 % egenkapital. I tillegg må omkostningene ved kjøpet betales av egne penger, for de kan ikke lånes innenfor 90 %-grensen. For en selveierbolig er de største omkostningene:
- Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesummen, betales til staten når skjøtet tinglyses.
- Tinglysing: 545 kr for skjøtet og 545 kr for pantedokumentet til banken.
Eksempel: selveier til 4 millioner
En leilighet til 4 000 000 kr krever 400 000 kr i egenkapital. Dokumentavgiften er 100 000 kr og tinglysingen 1 090 kr. Til sammen trenger du 501 090 kr i egenkapital, og du må låne 3 600 000 kr. Snur du regnestykket, holder 500 000 kr i egenkapital til en selveierbolig til 3 991 280 kr.
Egenkapital i borettslag
I borettslag betaler du ingen dokumentavgift, men egenkapitalkravet regnes av totalprisen, altså kjøpesummen pluss andelen av fellesgjelden. En leilighet til 3 000 000 kr med 1 000 000 kr i fellesgjeld har en totalpris på 4 000 000 kr. Da må du ha 400 000 kr i egenkapital, og banken kan låne deg 2 600 000 kr. Fellesgjelden teller også med når banken sjekker at samlet gjeld ikke er mer enn fem ganger inntekten. Regn i tillegg med et eierskiftegebyr til borettslaget, som står i salgsoppgaven.
Hva kan brukes som egenkapital?
- Sparepenger og BSU. BSU-kontoen kan brukes fritt til kjøp av egen bolig. Se hvor mye den vokser med BSU-kalkulatoren.
- Gave eller forskudd på arv fra familie.
- Verdier i en bolig du selger, altså salgssummen minus lånet.
- Tilleggssikkerhet: Foreldre kan stille pant i sin bolig for deler av lånet ditt. Da kan banken låne deg mer enn 90 % av kjøpesummen, men foreldrene hefter for beløpet.
Aksjer og fond kan også regnes med, men banken vil gjerne se at pengene er tilgjengelige når kjøpet skal betales.
Andre krav som kan stoppe deg
Egenkapitalen er bare ett av tre krav. Lånet må også passe innenfor 5 ganger inntekten, og du må tåle stresstesten med 3 prosentpoeng høyere rente. Sjekk alle tre i kalkulatoren for hvor mye du kan låne, og se hva lånet koster per måned i boliglånskalkulatoren. Omkostningene ved kjøp har du full oversikt over i dokumentavgiftskalkulatoren.
Bankene har en liten kvote for lån som ikke oppfyller alle kravene. Den brukes mest for kunder med sterk økonomi, så regn med at 10 % gjelder for deg.
Spørsmål og svar
Hvor mye egenkapital trenger jeg til en bolig til 3 millioner?
Til en selveierbolig trenger du 300 000 kr i egenkapital pluss 75 000 kr i dokumentavgift og 1 090 kr i tinglysing, altså 376 090 kr. I borettslag slipper du dokumentavgiften.
Er egenkapitalkravet 10 eller 15 prosent?
Det er 10 % fra 1. januar 2025. Før det var kravet 15 %.
Kan jeg bruke BSU som egenkapital?
Ja. BSU-sparingen kan brukes som egenkapital når du kjøper egen bolig.
Regnes fellesgjeld med i egenkapitalkravet?
Ja. I borettslag må egenkapitalen være minst 10 % av kjøpesummen pluss andelen av fellesgjelden.
Kan jeg kjøpe bolig uten egenkapital?
Bare unntaksvis, for eksempel med tilleggssikkerhet fra foreldre eller med startlån fra kommunen. Ellers krever banken minst 10 %.
Fikk du svaret du trengte?
Takk! Lagre kalkulatoren med stjernen, så finner du den raskt neste gang.Les mer i bloggen
Bolig og lånHvor mye kan jeg låne til bolig i 2026? Slik regner bankenBanken ser på tre krav: gjeld høyst 5 ganger inntekten, minst 10 % egenkapital og en stresstest med 3 prosentpoeng høyere rente. Her er…
Bolig og lånDokumentavgift og andre kostnader ved boligkjøp i 2026Kjøper du selveier, går 2,5 % av kjøpesummen til dokumentavgift. Her er alle omkostningene ved boligkjøp, med tabell, eksempler og reglene for fritak.