Du kan normalt låne inntil 5 ganger brutto årsinntekt, minus all annen gjeld, og du må ha minst 10 % egenkapital. Tjener du 650 000 kr og har ingen annen gjeld, kan du låne inntil 3 250 000 kr. I tillegg må du tåle at renten stiger 3 prosentpoeng, og det kravet som gir lavest lån, bestemmer hvor mye du kan låne.
De tre kravene banken må følge
Reglene står i utlånsforskriften, som alle banker må følge når de gir boliglån. Kravene i 2026 er de samme som har gjeldt siden 1. januar 2025, da egenkapitalkravet ble senket fra 15 til 10 %. Alle tre må være oppfylt samtidig:
- Gjeldsgrad: All gjeld til sammen kan være høyst 5 ganger brutto årsinntekt. Studielån, billån, forbrukslån og hele kredittkortrammen teller med.
- Belåningsgrad: Lånet kan være høyst 90 % av boligens verdi. Du trenger altså minst 10 % egenkapital, og i tillegg penger til dokumentavgift og tinglysing.
- Betjeningsevne: Du må ha nok til vanlige levekostnader også om renten på all gjelden din stiger med 3 prosentpoeng. Banken skal uansett regne med minst 7 % rente. Dette kalles stresstesten.
Reglene er en øvre grense, ikke noe du har krav på. Banken vurderer hele økonomien din og kan gi mindre enn det reglene åpner for.
Tabell: så mye kan du låne med din inntekt
Tabellen viser lånegrensen etter inntektskravet når du ikke har annen gjeld, hvor dyr selveierbolig det gir, og hvor mye egenkapital du trenger for å bruke hele rammen. Månedsbeløpet gjelder et annuitetslån over 30 år med 5,3 % rente, som var omtrent snittrenten på nye boliglån i august 2026.
| Brutto inntekt | Maks lån (5 ×) | Selveierbolig inntil | Egenkapital som trengs | Per måned |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 kr | 2 500 000 kr | 2 777 778 kr | 348 312 kr | 13 883 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr | 3 611 111 kr | 452 479 kr | 18 047 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr | 4 444 444 kr | 556 646 kr | 22 212 kr |
| 1 000 000 kr | 5 000 000 kr | 5 555 556 kr | 695 535 kr | 27 765 kr |
| 1 300 000 kr | 6 500 000 kr | 7 222 222 kr | 903 868 kr | 36 095 kr |
Egenkapitalen i tabellen er 10 % av prisen, 2,5 % dokumentavgift og 1 090 kr i tinglysing. Har du mindre, er det egenkapitalen og ikke inntekten som setter grensen. Kjøper dere sammen, legger dere sammen inntektene: raden for 1 300 000 kr passer for to som tjener 650 000 kr hver.
To eksempler med tall
Alene, med studielån
Du tjener 650 000 kr, har 400 000 kr i egenkapital og 200 000 kr i studielån. Inntekten gir rom for 3 250 000 kr i gjeld, og når studielånet er trukket fra, kan boliglånet være 3 050 000 kr.
Egenkapitalen strekker ikke like langt. Når dokumentavgift og tinglysing er betalt, holder 400 000 kr til 10 % av en selveierbolig til 3 191 280 kr. Da kan du låne 2 872 152 kr, og det er egenkapitalen som stopper deg. Lånet koster 15 949 kr i måneden, og 21 679 kr i stresstesten.
Har du bare 18 000 kr i måneden til boliglånet etter skatt, levekostnader og studielån, blir stresstesten grensen i stedet: 2 384 787 kr, som holder til en bolig til 2 715 801 kr.
To som kjøper sammen
Et par tjener 1 100 000 kr til sammen og har 900 000 kr i egenkapital. De har 250 000 kr i studielån, et billån på 150 000 kr og kredittkort med 50 000 kr i samlet ramme. Gjeldsgraden gir 5 500 000 kr, minus 450 000 kr i annen gjeld, altså 5 050 000 kr i boliglån. Det holder til en selveierbolig til 5 803 815 kr.
Innfrir de billånet og sier opp kredittkortene før de søker, øker grensen til 5 250 000 kr. Men har de bare 32 000 kr i måneden til boliglånet når alt annet er betalt, stopper stresstesten dem på 4 239 620 kr uansett.
Stresstesten: tåler du 3 prosentpoeng høyere rente?
Banken trekker skatt, levekostnader og betaling på annen gjeld fra inntekten din. Det som er igjen, må dekke lånene med en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn i dag, men minst 7 %. Med 5,3 % rente regner banken altså med 8,3 %. Mange banker tar utgangspunkt i SIFOs referansebudsjett for levekostnader, så barn og bil trekker ned.
| Boliglån (30 år) | Per måned med 5,3 % | I stresstesten (8,3 %) |
|---|---|---|
| 2 500 000 kr | 13 883 kr | 18 870 kr |
| 3 000 000 kr | 16 659 kr | 22 644 kr |
| 4 000 000 kr | 22 212 kr | 30 191 kr |
| 5 000 000 kr | 27 765 kr | 37 739 kr |
Har du fastrente, kan banken ta hensyn til fastrenteperioden, men må vurdere hva som skjer med renten når den er over. Test din egen grense i stresstesten for boliglån, og sett opp et budsjett for å finne ut hvor mye du har til lånet hver måned.
Borettslag: fellesgjelden teller med
Kjøper du i borettslag, regnes din andel av fellesgjelden som din gjeld. Den bruker av rammen på 5 ganger inntekten, og egenkapitalkravet regnes av totalprisen, altså kjøpesum pluss fellesgjeld. Til gjengjeld slipper du dokumentavgift.
En leilighet til 2 500 000 kr med 1 000 000 kr i fellesgjeld har en totalpris på 3 500 000 kr. Du trenger 351 090 kr i egenkapital og et lån på 2 150 000 kr. En selveierbolig til 3 500 000 kr krever 438 590 kr i egenkapital, fordi 87 500 kr i dokumentavgift kommer i tillegg. Regn på din bolig i egenkapitalkalkulatoren, og se alle kostnadene ved kjøpet i artikkelen om dokumentavgift og andre kostnader ved boligkjøp.
Hva teller som inntekt og gjeld?
- Inntekt er brutto årsinntekt før skatt for alle som står på lånet. Banken ser normalt mest på fast lønn og kan være forsiktig med bonus, overtid og ny næringsinntekt.
- Studielån teller fullt, selv om nedbetalingen er lang.
- Kredittkort teller med hele rammen, også om du aldri bruker kortet. Tre kort med 50 000 kr i ramme hver senker lånegrensen med 150 000 kr.
- Billån og forbrukslån trekkes fra med hele restgjelden.
Kan du få låne mer enn reglene sier?
Bankene har en fleksibilitetskvote: inntil 10 % av verdien av nye boliglån hvert kvartal kan bryte ett eller flere av kravene, 8 % i Oslo. Kvoten er liten og brukes gjerne for kunder med høy og sikker inntekt eller formue, så ikke planlegg med den.
Foreldre kan stille tilleggssikkerhet i sin egen bolig, slik at du kan låne mer enn 90 % av kjøpesummen. Da hefter de for den delen av lånet. Får du ikke vanlig boliglån over tid, kan kommunen vurdere startlån; se startlånskalkulatoren.
Husk også avdragskravet: er lånet mer enn 60 % av boligens verdi, må du betale avdrag på minst 2,5 % av lånet i året, eller det et annuitetslån over 30 år krever hvis det er lavere. Hva lånet koster måned for måned, ser du i boliglånskalkulatoren.
Sjekkliste før du ber om finansieringsbevis
- Gang inntekten med 5 og trekk fra all gjeld, også kredittkortrammer.
- Sjekk at egenkapitalen dekker 10 % av prisen, pluss 2,5 % dokumentavgift for selveier og 1 090 kr i tinglysing.
- Finn ut hva du har igjen hver måned, og test lånet med 3 prosentpoeng høyere rente.
- Si opp kredittkort du ikke bruker, og betal ned dyr forbruksgjeld.
- Spar i BSU til og med året du fyller 33; BSU-kalkulatoren viser hva det gir, og artikkelen om rentes rente viser hvorfor det lønner seg å starte tidlig.
