Dokumentavgiften er 2,5 % av kjøpesummen når du kjøper selveierbolig, hytte eller tomt. For en bolig til 4 000 000 kr blir den 100 000 kr, og med tinglysing av skjøte og ett pantedokument (545 kr hver) blir omkostningene 101 090 kr. Kjøper du andel i borettslag eller en aksjeleilighet, betaler du ingen dokumentavgift.
Slik regner du ut dokumentavgiften
Dokumentavgift er en avgift til staten som betales når skjøtet tinglyses og du blir registrert som eier. Avgiften er 2,5 % av markedsverdien, og ved et vanlig salg på det åpne markedet er det kjøpesummen.
Dokumentavgift = kjøpesum × 0,025
Megleren setter opp omkostningene i salgsoppgaven og trekker dem fra innbetalingen din i oppgjøret. Det er kjøperen som betaler, og pengene må komme i tillegg til egenkapitalen.
Tabell: omkostninger og egenkapital for selveier
Tabellen viser dokumentavgiften, de samlede omkostningene med ett pantedokument og hvor mye egne penger du trenger totalt når banken krever 10 % egenkapital.
| Kjøpesum | Dokumentavgift | Omkostninger totalt | Egenkapital totalt |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 50 000 kr | 51 090 kr | 251 090 kr |
| 3 000 000 kr | 75 000 kr | 76 090 kr | 376 090 kr |
| 4 000 000 kr | 100 000 kr | 101 090 kr | 501 090 kr |
| 5 000 000 kr | 125 000 kr | 126 090 kr | 626 090 kr |
| 6 000 000 kr | 150 000 kr | 151 090 kr | 751 090 kr |
| 8 000 000 kr | 200 000 kr | 201 090 kr | 1 001 090 kr |
Tommelfingerregelen for selveier er at du trenger 12,5 % av kjøpesummen pluss 1 090 kr av egne penger. Låner du i to banker, tinglyses to pantedokumenter, og for en bolig til 4 000 000 kr blir omkostningene da 101 635 kr.
Sammenligning: fire typiske kjøp
Hvor mye du betaler, avhenger mest av hva slags bolig du kjøper. Tallene under gjelder ett pantedokument der det er lån, og bare skjøtet når du kjøper ut en samboer.
| Kjøp | Dokumentavgift | Til Kartverket totalt |
|---|---|---|
| Selveier til 4 000 000 kr | 100 000 kr | 101 090 kr |
| Borettslag til 3 000 000 kr | 0 kr | 1 090 kr |
| Nybygg til 6 000 000 kr, tomt 1 200 000 kr | 30 000 kr | 31 090 kr |
| Kjøpe ut samboer: halvparten av 5 000 000 kr | 62 500 kr | 63 045 kr |
Reglene bak hver linje står i avsnittene under.
Tinglysingsgebyret: 545 kr per dokument
Kartverket tar et gebyr for hvert dokument som tinglyses. Ved et vanlig boligkjøp er det to: skjøtet, som registrerer deg som ny eier, og pantedokumentet, som gir banken sikkerhet i boligen. Gebyret er 545 kr for hvert av dem. Det samme gebyret gjelder når eierskiftet for en borettslagsandel registreres.
Borettslag og aksjeleilighet: ingen dokumentavgift
I borettslag kjøper du en andel i laget, ikke fast eiendom, og det er ingen dokumentavgift. Det samme gjelder aksjeleiligheter, der du kjøper aksjer i et boligaksjeselskap. Omkostningene blir derfor små, men fellesgjelden må du regne med.
En borettslagsleilighet til 3 000 000 kr med 800 000 kr i fellesgjeld gir bare 1 090 kr i omkostninger, og totalprisen blir 3 801 090 kr. Banken krever 10 % av kjøpesum pluss fellesgjeld, så du trenger 381 090 kr i egenkapital. Til sammenligning krever en selveierbolig til 3 000 000 kr 376 090 kr. Du slipper dokumentavgiften, men på grunn av fellesgjelden trenger du omtrent like mye egenkapital.
Borettslaget eller forretningsføreren tar ofte et eierskiftegebyr, og det kan komme et gebyr for forkjøpsrett. Beløpene står i salgsoppgaven.
Når slipper du dokumentavgift?
- Ektefeller: Overføring av fast eiendom mellom ektefeller er fritatt. Tinglysingsgebyret må likevel betales.
- Samboere som flytter fra hverandre: Overtar den ene den felles boligen når samboerskapet tar slutt, er overføringen fritatt hvis dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller har, har hatt eller venter barn sammen. Fritaket gjelder ikke fritidsbolig.
- Arv: Overtar du eiendom som en del av arven din, er den delen normalt fritatt. Kjøper du ut andre arvinger, betaler du avgift av deres andeler.
Kjøper du samboerens halvdel mens dere fortsatt bor sammen, gjelder ikke fritaket. Da betaler du avgift av andelen du overtar: for en bolig til 5 000 000 kr blir det 62 500 kr. Førstegangskjøpere har heller ikke noe eget fritak. Er du usikker på om et fritak gjelder deg, sjekk vilkårene hos Kartverket før dokumentet sendes til tinglysing.
Nybygg: avgift av tomteverdien
Kjøper du en bolig under oppføring, og skjøtet tinglyses før boligen er ferdig, betaler du normalt dokumentavgift bare av tomteverdien. For en ny bolig til 6 000 000 kr med en tomteverdi på 1 200 000 kr blir avgiften 30 000 kr, og omkostningene 31 090 kr. Regnet av hele kjøpesummen ville omkostningene vært 151 090 kr.
Tinglyses skjøtet først når boligen er ferdig, regnes avgiften av hele verdien. Tomteverdien står ofte i kjøpekontrakten eller oppgjørsoppstillingen fra utbyggeren.
Når og hvordan betales avgiften?
Kjøper du gjennom megler, sender megleren skjøtet til tinglysing og betaler dokumentavgiften og gebyrene fra innbetalingen din. Du merker det bare som en post i oppgjørsoppstillingen. Kjøper du uten megler, for eksempel fra familien, må dere selv sørge for at skjøtet blir tinglyst og avgiften betalt.
Det er Kartverket som krever inn dokumentavgiften og avgjør om den skal betales, og av hvilket beløp. Avgiften betales samtidig med tinglysingen, ikke senere på skattemeldingen.
Andre kostnader å regne med
- Etableringsgebyr for boliglånet varierer mellom bankene.
- Boligkjøperforsikring er frivillig. Prisen står i salgsoppgaven eller budskjemaet.
- Eierskiftegebyr og forkjøpsrettgebyr når du kjøper i borettslag.
- Flytting og oppussing: leiebil, flyttehjelp, maling og møbler. Flyttekalkulatoren hjelper deg å anslå hvor stor bil du trenger.
- Løpende kostnader etter kjøpet: kommunale avgifter, eventuell eiendomsskatt, forsikring og felleskostnader. Se eiendomsskattkalkulatoren.
Legg alt inn i kalkulatoren for omkostninger ved boligkjøp, så får du summen og hvor mange prosent den utgjør av kjøpesummen.
Kan omkostningene lånes?
Banken kan normalt låne deg høyst 90 % av kjøpesummen, og dokumentavgift og gebyrer må betales med egne penger i tillegg. For en selveierbolig til 4 000 000 kr trenger du derfor 501 090 kr: 400 000 kr i egenkapital og 101 090 kr i omkostninger. Banken kan låne deg 3 600 000 kr.
Se hvordan inntekt, gjeld og egenkapital setter grensen i artikkelen hvor mye kan jeg låne til bolig, og regn på din egen bolig i egenkapitalkalkulatoren.
Sjekkliste før du byr
- Selveier: regn 2,5 % dokumentavgift, 545 kr for skjøtet og 545 kr per pantedokument.
- Borettslag og aksjeleilighet: ingen dokumentavgift, men regn egenkapital av kjøpesum pluss fellesgjeld.
- Nybygg: spør om tomteverdien og når skjøtet skal tinglyses.
- Kjøper du fra ektefelle eller overtar boligen etter samlivsbrudd, sjekk om du har krav på fritak.
- Ha omkostningene klare på konto i tillegg til 10 % egenkapital.
