Kjøpe ut samboer – hva må du betale for boligen?

Slik regner du ut utkjøpet

Når dere går fra hverandre og den ene skal beholde boligen, må den andre få betalt for sin del av egenkapitalen. Regnestykket er enkelt: (boligens verdi − felles gjeld) × samboerens eierandel. Den som blir boende, overtar vanligvis hele lånet og låner i tillegg det som trengs for å betale ut den andre.

Eksempel

Boligen er verdt 5 000 000 kr, og dere har 2 800 000 kr i felles lån. Den felles egenkapitalen er 2 200 000 kr. Eier dere halvparten hver, skal samboeren ha 1 100 000 kr. Er boligen selveid og dokumentavgift skal betales, blir den 2,5 % av verdien av halvparten, altså 62 500 kr. Med tinglysing av skjøte og nytt pantedokument på 1 090 kr blir det nye lånet 3 963 590 kr hvis du låner alt. Belåningsgraden blir 79,3 %.

Hvem eier hva?

For samboere finnes det ingen lov som deler formuen likt, slik ekteskapsloven gjør for ektefeller. Utgangspunktet er hvem som står som eier, og hva dere har avtalt. Står dere som eiere med halvparten hver i grunnboken, er eierandelen 50 %. Har en av dere betalt mer i egenkapital eller lån, kan det gi grunnlag for en annen fordeling, særlig hvis det står i en samboerkontrakt. Er dere uenige, bør dere få hjelp fra advokat før dere signerer.

Verdien

Bli enige om verdien før dere regner. Det vanlige er å bruke en verdivurdering fra megler eller en takst. Noen avtaler også å trekke fra det et salg ville kostet, for eksempel meglerhonorar, fordi boligen ikke selges. Det er et forhandlingsspørsmål. Legg det inn som fradrag for tenkte salgskostnader hvis dere er enige om det.

Dokumentavgift ved utkjøp

Overføring av en eierandel i en selveid bolig utløser normalt dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien til andelen som overføres. Ved samlivsbrudd kan overføring av felles bolig mellom samboere være fritatt for dokumentavgift. Vilkårene er blant annet at boligen har vært felles bolig, og at dere har bodd sammen i minst to år eller har, har hatt eller venter barn sammen. Sjekk vilkårene hos Kartverket før dere signerer. I borettslag er det ingen dokumentavgift. Avgiften for andre boligkjøp regner du ut i dokumentavgiftskalkulatoren.

Får du lånet alene?

Banken må godkjenne at du overtar lånet alene. Det gjelder de samme kravene som ved et vanlig boligkjøp: samlet gjeld kan normalt ikke være mer enn fem ganger inntekten din, lånet kan ikke være mer enn 90 % av boligens verdi, og du må tåle stresstesten. Sjekk dette i kalkulatoren for hvor mye du kan låne, og se hva det nye lånet koster per måned i boliglånskalkulatoren.

Hvis gjelden er større enn verdien

Har boligen falt i verdi, kan gjelden være større enn verdien. Da er egenkapitalen negativ, og den som går, må i prinsippet bidra med sin del av underskuddet for å bli løst fra lånet. Kalkulatoren viser da et negativt beløp.

Gevinst ved salg av en eierandel i egen bolig er som hovedregel skattefri når du har eid boligen i minst ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene.