Kjøpe eller leie bolig? Kalkulator som sammenligner over tid

Slik sammenligner kalkulatoren eie og leie

Det er ikke nok å sammenligne husleien med terminbeløpet. Når du eier, går en del av terminbeløpet til avdrag, som er sparing i boligen, og boligen kan stige i verdi. Når du leier, kan egenkapitalen og det du sparer på lavere boutgifter, vokse i fond eller på konto. Kalkulatoren tar med begge deler:

• Eie: terminbeløp, felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold, minus 22 % rentefradrag. Ved kjøpet betaler du dokumentavgift (selveier) og tinglysing.
• Leie: husleie som øker hvert år. Egenkapitalen blir stående og forrente seg.
• Hver måned sparer den som har lavest boutgift, forskjellen med samme avkastning. Til slutt sammenlignes formuen: boligens verdi minus restgjeld og salgskostnader, mot sparepengene.

Eksempel

En leilighet koster 4 000 000 kr, og du har 520 000 kr i egenkapital. Med 5,3 % rente, 3 500 kr i måneden i felleskostnader og 25 000 kr i året til vedlikehold blir boutgiften første måned 21 990 kr etter rentefradrag. En tilsvarende leilighet leies for 18 000 kr. Med 3 % årlig prisvekst og leieøkning og 4 % avkastning på sparepengene, gir det å kjøpe 1 230 116 kr mer i formue etter 10 år. Allerede i år 2 er kjøp best.

Prisveksten avgjør mest

Resultatet er svært følsomt for boligprisveksten. Med 1 % prisvekst i stedet for 3 % gir kjøp bare 272 939 kr mer etter 10 år, og først fra år 6. Står prisene stille, gir leie 145 550 kr mer. Grunnen er at du eier hele boligen, men bare har betalt en liten del selv. Når prisene stiger, får du gevinst av hele verdien, og når de faller, taper du av hele verdien. Prøv flere scenarioer i kalkulatoren, også med fallende priser.

Hva taler for å kjøpe?

• Avdragene bygger opp formue, nesten som tvungen sparing.
• Rentefradraget gjør lånet billigere enn renten tilsier.
• Du bestemmer selv over boligen og kan pusse opp.
• Bor du lenge, blir omkostningene ved kjøp og salg fordelt over mange år.

Hva taler for å leie?

• Du slipper dokumentavgift, meglerkostnader og uforutsett vedlikehold.
• Du kan flytte raskt, for eksempel ved ny jobb.
• Du har ikke risikoen for prisfall og renteøkning på et stort lån.
• Skal du bare bo et par år, spiser omkostningene ved kjøp og salg ofte opp gevinsten.

Begrensninger

Kalkulatoren forenkler. Den tar ikke med formuesskatt, skatt ved salg av sekundærbolig eller at husleien kan stige mer eller mindre enn prisene. Avkastningen på sparing er en antakelse, og leietakeren må faktisk spare forskjellen for at sammenligningen skal holde. Sjekk at du kan få lånet i kalkulatoren for hvor mye du kan låne, se terminbeløpet i boliglånskalkulatoren og omkostningene i dokumentavgiftskalkulatoren.