Skatt ved boligsalg – er gevinsten skattefri?
Skriv inn salgssum, kjøpesum og kostnader, og svar på to spørsmål om eiertid og botid, så ser du om gevinsten er skattefri og hva skatten ellers blir.
Resultat
Slik er det regnet ut
- Gevinst: 5 200 000 kr − 120 000 kr − 4 200 000 kr − 106 000 kr = 774 000 kr
- Begge vilkårene for skattefritak er oppfylt, så gevinsten er skattefri.
Forenklet. Arv, gave, tomtesalg og deling av eiendom har egne regler.
Formel
Skattefritt hvis eid i mer enn 1 år og brukt som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene
Ellers: skatt = gevinst × 22 % (tap gir fradrag med 22 %)
Når er boligsalget skattefritt?
Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når begge disse vilkårene er oppfylt:
- Du har eid boligen i mer enn ett år da du solgte.
- Du har brukt minst halvparten av boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.
Botiden trenger ikke være sammenhengende, og du trenger ikke ha bodd der det siste året. Du kan for eksempel ha bodd i leiligheten i 12 måneder, flyttet ut og leid den ut i ett år, og likevel selge skattefritt. Er salget skattefritt, gir et eventuelt tap heller ikke fradrag.
Når må du betale skatt?
Har du eid boligen i ett år eller mindre, eller ikke bodd der lenge nok, er gevinsten skattepliktig med 22 %. Da gir også et tap fradrag med 22 %. Det samme gjelder utleieboliger og sekundærboliger du aldri har bodd i.
Kunne du ikke bo i boligen på grunn av jobb, helse eller lignende forhold, kan salget likevel bli skattefritt. Skatteetaten vurderer dette etter at du har ført salget i skattemeldingen.
Slik regner du ut gevinsten
Gevinsten er salgssummen minus det boligen har kostet deg:
- Salgskostnader: meglerhonorar, markedsføring og takst.
- Kjøpesum og kjøpskostnader: det du betalte, pluss dokumentavgift og tinglysing da du kjøpte.
- Påkostninger: forbedringer som nytt bad der det ikke var bad, tilbygg eller garasje. Vanlig vedlikehold, som å male eller bytte et slitt kjøkken til et tilsvarende, regnes ikke med.
Eksempel
Du kjøpte en leilighet for 4 200 000 kr og betalte 106 000 kr i dokumentavgift og tinglysing. Du selger for 5 200 000 kr og betaler 120 000 kr til megler. Gevinsten er 5 200 000 − 120 000 − 4 200 000 − 106 000 = 774 000 kr.
- Har du eid den i mer enn ett år og bodd der i 12 av de siste 24 månedene: skattefritt.
- Har du ikke bodd der lenge nok: 774 000 × 22 % = 170 280 kr i skatt.
Hytte og fritidsbolig
For fritidsbolig er reglene strengere: salget er skattefritt når du har eid hytta i mer enn fem år og brukt den selv i minst fem av de siste åtte årene. Ellers skattlegges gevinsten med 22 %.
Tips før du selger
- Sjekk datoene nøye hvis du er nær grensen for eiertid eller botid. Venter du noen uker med salget, kan det spare deg for mye skatt.
- Ta vare på kvitteringer for påkostninger. De gjør gevinsten mindre hvis salget blir skattepliktig.
- Er salget skattepliktig, sett av 22 % av gevinsten, for skatten kommer først i skatteoppgjøret.
Se også omkostninger ved boligkjøp, dokumentavgift og skatt på utleie.
Spørsmål og svar
Må jeg betale skatt når jeg selger boligen?
Nei, ikke hvis du har eid den i mer enn ett år og bodd i den i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Ellers er gevinsten skattepliktig med 22 %.
Hva er skatten ved salg av bolig før det har gått ett år?
22 % av gevinsten. Med 774 000 kr i gevinst blir skatten 170 280 kr. Tap gir tilsvarende fradrag.
Må jeg ha bodd i boligen det siste året før salget?
Nei. Det holder å ha bodd der i til sammen 12 av de siste 24 månedene før salget, og månedene trenger ikke være sammenhengende.
Får jeg fradrag for tap ved boligsalg?
Bare hvis en gevinst ville vært skattepliktig. Er salget skattefritt, gir tapet heller ikke fradrag.
Kan jeg trekke fra oppussing?
Påkostninger som forbedrer boligen, kan trekkes fra gevinsten. Vanlig vedlikehold kan ikke det.
Fikk du svaret du trengte?
Takk! Lagre kalkulatoren med stjernen, så finner du den raskt neste gang.